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租购同权后楼市又一重大消息

2018-08-05 19:05:55

租购同权后,楼市又一重大消息!

本周一(7月17日),广州楼市出台重磅消息,推行租购同权。消息一出,关于买房还是租房好的讨论随即在朋友圈热传。许多业内人士更是将这一新政看成是中国房地产市场发展的里程碑。

就在今天上午(7月20日),中央又传来一个楼市大消息。

近日,住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。

目前,住房城乡建设部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

据报道,《通知》指出,当前大中城市新市民多,住房租赁需求旺盛。与此同时,特别是在一些人口净流入的大中城市,存在着租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善等问题,租赁住房解决城镇居民特别是新市民住房问题的作用没有得到充分发挥。

此次《通知》主要有以下五点明确要求:

第一:国企主导。

第二:明确各地要搭建政府的住房租赁交易平台。

第三:多举措增加租房供应。

第四:保障租户的基本公共服务。

第五:税收减免

一、多个城市早已开始布局

事实上,在这之前,住房租赁市场早已开始布局。

在7月初,上海挂牌推出了位于浦东张江和嘉定新城的两幅土地,只租不售。公告要求所建物业严格按照只租不售模式管理,仅用于出租,不得出售。《上海住房发展十三五规划》也提出十三五期间将新增租赁住房用地1700公顷,约70万套。

深圳、北京等一线城市也已先后出台了加快租赁住房发展的相关政策,且政策的强度、执行的力度均超越以往,显示出各地推进购租并举的决心。

上海中原地产市场分析师卢文曦称:

今年以来,政府有关租赁市场建设的会议开了不少,说明租赁市场重视程度相当高,出现全部持有的土地显示出地方政府积极推进相关工作的决心

租购同权后楼市又一重大消息

二、住房租赁市场将成新风口?

链家研究院报告显示,2020年、2025年,中国房产租赁市场租金规模将分别达到1.6万亿元和2.9万亿元,2030年预计会超过4万亿元。

据不完全统计,目前中国长租公寓品牌超500家,除专业运营机构外,房企逐渐壮大为另一支市场力量,已知有万科、远洋、龙湖、金地、碧桂园等房企迈入该行列。比如,万科的泊寓、雷军投资的YOU+、中航信托投资的魔方公寓等。

不过,这个规模巨大的市场蛋糕并不是那么容易尝到甜头。优客逸家CEO刘翔认为,资金和房源是两大难题。

一方面,租赁企业缺乏相应抵押物,为提高市场竞争力又需要大量房屋改造升级资金,以往的金融政策缺乏配套支持。

另一方面,房源获取困难,分散的商品房在各地缺乏统一的改造标准,而集中的整栋房屋在少数私人经营者手中又存在合规性、安全性疏漏,可能造成劣币缺乏良币现象。

租房市场这片万亿市值的蓝海,未来一定是租售并举,但这一制度从落地走向成熟完善,还需时日,也对参与者运营能力提出考验。业内人士说。

三、会给高房价带来冲击吗?

在许多大城市,优质学区房一直受追捧是不争的事实。以北上广深为首的一线城市,房价贵的重要原因是附着在其上的优质资源,比如优质的学校,医疗等资源。

优质学区房同普通商品房一样,依然是一种商品,只是这种商品更加稀缺。在深圳,优质学区房的价格一直居高不下。

据调查,深圳四大名校(深圳外国语学校、深圳高级中学、深圳中学、深圳实验学校)初中部因为教育质量好,周边小区即便陈旧而且有些是楼梯房,但价格多为每平方米7万元以上,一些小区均价早已超过每平方米10万元。

如今,楼市调控不断,在目前止涨的市场,毗邻优质学校房子或迎来第二春。

有公众号分析指出,从最坏的角度分析,既然有相应的政策,外地务工者会为了子女挤破头去租好学校的学区房,租金水涨船高,然后引发投资者去买学区房。后果自然引发优质学区房的涨价,租金也会跟随暴涨,诱发一些列连锁反应。买房买不起的人依然买不起房,如今房租又高涨,优质学区房的租金难免引发拍卖式加价,价高者得。

再或者说,供需关系出现了不平衡,房子数量是固定的,能让孩子享受优质教育的诱人政策下,学区房的需求量会激增,涨价就在所难免了。

那么,从长远来看,租赁市场的发展和租赁权益大增会不会对高房价带来冲击?

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示:

租赁权益大增对于大城市的租房者来说,无论从经济价值还是社会价值角度,都能够看出租房的性价比在提高。

此外,租赁权益大增有助于房地产市场转型,对于很多企业来说,在存量资产的运营中租赁市场是一个较好的切入点。

另外,租赁权益大增对于购房需求本身没有挤压的导向,但可以说是有分流的效应,这也是对冲高房价的一个重要举措。

发展租赁市场,培养大家的租房观念都去租房住?对中国人来说,或许真的很难,有房才有家的概念已经深入骨髓了,大多数人还是照样会想办法,穷极几代人去买房。

四、开发商、中介模式都将巨变?

对于住建部等九部委发布关于大中城市要加快发展住房租赁市场的消息,财经韬略(tttmoney8)点评如下:

1、未来试点城市土地拍卖中,租赁住房用地的比例将大大增加,在拍卖中竞自持率也将成为一大趋势。

这一方面可以增加租赁住房供应量,更重要的是将锁定开发商的资金。起到冻结热钱的作用。

2、开发商快速拿地快速开发快速销售快速回笼资金的模式在中心城市可能走向终结。

这种快速的资金周转模式,给开发商带来暴利,同时让广义货币M2快速衍生,带来热钱汹涌、房价快速上涨。而租赁模式最大的作用是冻结热钱,让开发商的资金周转慢下来,M2的衍生也会慢下来,的确可以起到缓解房价上涨的作用。

3、未来房地产的主要机会在有人口增量的大中城市,而这些城市明确提出国企主导。

在上海的方案里,已经提出了区级国有企业将发挥提供租赁住房的主力军作用。此次9部委又明确提出充分发挥国企在稳定租金和租期上、增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。

4、中介行业也将天翻地覆。

9部委的文件提出要搭建政府住房租赁交易服务平台,理由是为解决住房租赁市场中存在的虚假房源、信息不透明等问题,让群众安心租房。这对于目前的安居客、Q房、中原地产等中介企业,将是一大利空,意味着这个行业将发生巨变。

5、超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作,这一条最具爆炸性影响力。

此前商品房开发,必须经过征地环节。也就是农村集体土地要首先承受城镇国有建设用地,然后才能建房子。征地之后,政府收取一道费用,然后开发商竞买,土地成本大大增加,供应量也受到限制。

如果让集体用地建设租赁住房,意味着供应量将大增,而且成本将大大降低。说白了,有点类似于租赁小产权房。当然,这是政府批准的,农村集体组织提供土地,至少获得分红权,这将激发他们的建设热情。

未来如果政府在这一条上发力,则可能对中心城市郊区楼市(集体土地主要在郊区)产生巨大影响,真的可以降低房价!

6、上述政策对于年轻人是重大利好,对于试点城市降低成本、增强竞争力也是重大利好。中心城市对人口的吸引力将大大增强,可能对普通中小城市产生抽水效应。

目前,中国多地已先后出台了加快租赁住房发展的相关政策,且政策的强度、执行的力度均超越以往,显示出各地推进租售并举的决心。人人有房住人人有房产的租赁时代已然开启,那些还在高负债、高杠杆炒房的,或将陷入死局了!

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